サウジアラビア不動産が2026年から外国人解禁!
次の投資チャンスを徹底解説

サウジアラビアの基本情報

まず、サウジアラビアの規模について説明します。国土面積は日本の約6倍で、アラビア半島の大部分を占めています。人口は約3,600万人で、そのうち60%がサウジ国民、40%が外国人という構成になっています。

GDPは1.24兆ドル、一人当たりGDPは35,100ドルで、これは日本とほぼ同じ水準です。主要都市は首都のリヤドをはじめ、ジェッダ、メッカ、メディナ、ダンマンなどがあります。

アクセスについては、日本から直行便がないため、ドバイなどで乗り継いで合計15時間程度かかります。ドバイからリヤドまでは飛行機で90分、リヤドからジェッダまでさらに90分という距離感です。

Vision 2030という国家改革プログラム

サウジアラビアを理解する上で欠かせないのが「Vision 2030」という国家改革プログラムです。これはムハンマド・ビン・サルマン皇太子が主導する取り組みで、石油依存経済から脱却し、より多様な産業構造へと転換していく計画となっています。

具体的なプロジェクトとして、砂漠に未来的な直線都市「THE LINE」を建設したり、砂漠に雪を降らせてスキー場を作るといった大規模な開発が進められています。実現可能性については未知数の部分もありますが、国を挙げて本格的に取り組んでいることは間違いありません。

実際、2019年にはイスラム教徒以外にも一般的な観光ビザの発給が始まり、2024年には世界で13番目に訪問者数の多い国になりました。参考までに、UAEが12位、日本が15位という順位です。これまでは主にメッカとメディナへの宗教巡礼が中心でしたが、現在ではグローバルな観光地として積極的にアピールを進めています。

2026年1月からの外国人不動産所有解禁

歴史的な法改正の内容

2025年7月に承認された新しい不動産法は、市場構造を大きく変える内容となっています。これまでサウジの不動産は、基本的に外国人による購入が認められていませんでした。長期居住している駐在員がメインレジデンスとしてのみ購入でき、出国時には売却しなければならないという制約がありました。2025年1月にプレミアムレジデンシービザで不動産所有が可能になったものの、条件はかなり厳しいものでした。

今回の法改正により、外国人個人も外国法人も、居住者でも非居住者でも、指定されたエリアであれば不動産を所有できるようになります。施行は2026年1月21日の予定です。

対象となる都市はリヤド、ジェッダ、メッカ、メディナの指定地域です。ただし、メッカとメディナに関してはイスラム教徒のみが購入可能という特別条件が設けられています。これは両都市が聖地であることが理由です。また、サウジに合法的に居住している外国人であれば、指定ゾーン外でも個人利用目的の住宅を1軒所有することが認められます。

デジタル完結型のプラットフォーム導入

サウジ政府は外国人投資家が安心して取引できるように「Saudi Properties」という公式プラットフォームを2025年12月に立ち上げました。このプラットフォームでは、スマートフォンを使って物件検索から登記まで完結できる仕組みが整備されています。価格の透明性も高く、英語とアラビア語に対応し、オンライン決済も可能です。不動産総局(REGA)が監督しているため、信頼性の高い取引環境が提供されています。

プレミアムレジデンシービザプログラム

サウジアラビアの不動産投資における大きな魅力の一つが、プレミアムレジデンシービザプログラムです。このプログラムには複数の選択肢があり、それぞれ異なる条件と権利が設定されています。

このプレミアムレジデンシービザプログラムは、ドバイのゴールデンビザと比較すると興味深い違いがあります。ドバイのゴールデンビザは$54万の投資で取得できますが、10年ごとの更新が必要です。一方、サウジのプレミアムレジデンシービザは不動産投資額が$100万と高額ですが、物件を保有している限り更新の必要がなく、別途の年間費用も発生しません。長期的な視点で見ると、この「更新不要・追加コスト不要」という点は大きなメリットとなる可能性があります。

活況を呈するリヤド不動産市場

取引量の大幅増加

サウジの不動産市場は既にかなりの盛り上がりを見せています。2024年上半期だけで、住宅・商業用を問わず総合的な不動産取引の総数が前年と比べて38%増加しました。外国人投資家からの問い合わせも増加傾向にあります。

詳細な価格動向データ

リヤドの不動産市場は、過去数年間で劇的な価格上昇を記録しています。具体的なデータを見ていきましょう。

現在のリヤドの高級エリアにおけるマンション価格は1㎡あたり約30-60万円です。これは日本の都心部と比較しても安価であり、ドバイやアブダビと比べても約50〜70%低い水準となっています。このことから、今後さらなる価格上昇の余地があると考えられます。

利回りの詳細データ

サウジアラビアの不動産投資において、賃貸利回りは重要な検討要素となります。都市別の利回りデータは以下の通りです。

深刻な住宅供給不足

需要に対して供給が大幅に不足している状況です。2026年末までの全国の供给予了測は約20万戸ですが、リヤドだけで約22万戸の需要が見込まれています。つまり、リヤドの需要だけで全国の供給を上回るという状況であり、住宅価格への上昇圧力が今後も継続することが示唆されています。

急速な人口増加

首都リヤドでは、顕著な成長が見込まれています。現在の人口は約700万人ですが、2030年末までには960万人に増加すると予測されており、約37%の増加となります。

重要なポイントとして、過去5年間にサウジで創出された雇用の約50%がリヤドで生まれています。これにより、王国の他の地域から若いサウジ人がリヤドへ流入し続けています。

新しい街に移住した人々は、最初から住宅を購入するのではなく、まず賃貸から生活を始める傾向があります。そのため、設備が整った利便性の高い物件への需要が高まっていますが、現状ではこうした物件の供給が不足しています。

住宅所有率の上昇トレンド

サウジ政府は国主導で国民の住宅所有を積極的に支援してきました。固定金利での長期住宅ローンの提供や、手頃な価格の住宅プロジェクトの推進により、住宅所有率は2016年の40%台半ばから現在は64%まで上昇しました。政府は2030年までに70%の達成を目指しています。

変化する住宅ニーズ

若いサウジ人の住宅に対する期待値も変化しています。人口のほぼ3分の2が30歳未満で、その多くが海外で教育を受けています。彼らは従来とは異なる住環境を求めています。

具体的には、居住コミュニティへの需要が高まっており、実際にサウジ人の約75%が居住コミュニティを希望しているというデータがあります。徒歩圏内に学校、モスク、クリニック、公園、小売店などの設備が揃い、車を使わない生活を実現できる環境が求められています。

世界中の大都市で見られるトレンドが、サウジアラビアでも起こっています。リヤドの交通渋滞は悪化しており、人々は車での移動時間を削減したいと考えています。現在、地下鉄システムが開通され、人々のライフスタイルも変化し始めています。都市インフラの整備が進んでいる点も、都市としての魅力を高めています。実際に地下鉄を利用しましたが、日本の地下鉄を彷彿とさせる清潔な施設でした。

実際にリヤドを視察して感じたのは、国際基準で見て魅力的と言える建物が少ないということです。これまではローカル向けの一軒家で大家族が居住するスタイルが主流でした。

また、サウジアラビアでは人口の3分の2以上が30歳以下となっています。その中には外国で教育を受けたエリート層が多数含まれており、彼らの住宅に対する要求水準は高くなっています。現地企業へのヒアリングによると、新卒者でも月給40万円を提示しても採用が難しいという状況があります。彼らの需要と実際の供給との間には大きなギャップが存在していることが分かります。

サウジアラビアの税制メリット

投資家にとって魅力的な税制構造

サウジアラビアの不動産投資における大きな魅力の一つが、投資家に有利な税制です。これはドバイやカタールといった湾岸諸国に共通する特徴でもあります。

この税制構造により、特に賃貸収入やキャピタルゲインを狙う投資家にとっては、手取り収益を最大化できる環境が整っています。日本や欧米諸国では不動産投資による収益に対して累進課税が適用されることが多いため、この税制面での優位性は大きな魅力となります。

実務面での考慮事項

購入時にかかる費用の詳細

サウジアラビアで不動産を購入する際には、物件価格以外にもいくつかの費用が発生します。事前に総コストを把握しておくことが重要です。

年間保有コスト

サウジアラビアの不動産を保有する際の年間コストは、他の多くの国と比較して低く抑えられています。

年間保有コストが低いことは、特に長期保有を前提とした投資において、キャッシュフローを改善する重要な要素となります。

サウジアラビア不動産投資の魅力

安定した市場構造

不動産投資において、購入可能な層の厚みは重要な要素となります。サウジアラビアの不動産市場は、この点において安定した構造を持っています。

サウジアラビアの人口構成は国民が60%、外国人が40%です。この構成は市場の健全性を示しています。例えば、カンボジアなどの新興国では、高級コンドミニアムを購入できる層は外国人に限られる傾向があります。そのため、出口戦略を考える際、次の買い手が限定されてしまいます。外国人投資家は経済危機の際に資金を引き揚げやすく、居住者も本国に帰国する可能性が高くなります。

一方、サウジアラビアでは国民が人口の60%を占め、政府が積極的に住宅所有を支援しているため、安定した需要基盤が既に存在しています。これは投資家にとって重要な安心材料となります。

よくある質問